Quand 3 services suffisent à tout changer : Comprendre les nouvelles règles TVA applicables aux locations meublées touristiques depuis 2024
Seuils de franchise actuels (2025 et suivantes) :
Le projet de seuil unique à 25 000 € initialement prévu pour mars 2025 a été suspendu par le gouvernement. Les informations contenues dans ce guide sont à jour au 11 novembre 2025 et basées sur les textes officiels (Service-public.fr, BOFIP, Code général des impôts).
Mme Dupont possède un appartement T2 qu'elle loue meublé à des étudiants et touristes via Airbnb. Elle propose uniquement le logement meublé, sans services particuliers. Ses recettes annuelles s'élèvent à 18 000 €.
Régime fiscal : Exonérée de TVA (article 261 D 4° du CGI)
Statut : LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Déclaration : Revenus fonciers, régime micro-BIC
Pour augmenter son taux d'occupation et être plus compétitive sur les plateformes, Mme Dupont décide de proposer :
Elle loue principalement pour des séjours de 2 à 5 nuits. Son chiffre d'affaires passe à 25 000 € en 2025.
En fournissant 3 services para-hôteliers pour des séjours ≤ 5 nuits, Mme Dupont entre dans le champ d'application de la TVA selon l'article 261 D 4° b du CGI.
➜ Obligation de collecte de TVA à 10% sur ses prestations
➜ Droit à déduction de la TVA sur ses charges (travaux, équipements, services)
➜ Nouvelles obligations déclaratives (CA3 ou CA12)
Pour être soumis à la TVA, le loueur devait cumuler au moins 3 des 4 prestations suivantes :
📌 Pas de distinction selon la durée du séjour
Deux cas d'assujettissement à la TVA :
Pour les séjours de 1 à 5 nuits, les prestations de nettoyage et de fourniture de linge sont considérées comme satisfaites si elles sont réalisées uniquement en début de séjour.
📖 Référence : BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, n° 70 et 90 (2025/03/26)
Principe d'exonération : Les locations de logements meublés ou garnis à usage d'habitation sont exonérées de TVA.
Exceptions (taxées de plein droit) :
b) Prestations d'hébergement dans le secteur hôtelier ou secteurs similaires :
b bis) Locations de logements meublés à usage résidentiel :
c) Locations de locaux à l'exploitant d'un établissement remplissant les conditions b ou b bis
Loi n° 2024-1039 du 31 décembre 2023
Modification de l'article 261 D 4° du CGI pour tenir compte de l'avis du Conseil d'État du 5 juillet 2023 (CE, 8e-3e ch, 5-7-2023 n° 471877).
➜ Entrée en vigueur : 1er janvier 2024
Mises à jour :
Principe : C'est l'acquisition des biens par un assujetti agissant en tant que tel qui détermine l'application du système de TVA et du mécanisme de déduction.
Conséquence : Un bien acquis à titre privé puis affecté à une activité taxable ne peut bénéficier d'un crédit de départ TVA. Seuls les biens acquis dès l'origine pour une activité dans le champ de la TVA (même exonérée) peuvent donner lieu à régularisation.
La réception permet l'accueil, l'orientation des clients vers leur logement et leur information sur les modalités d'accès aux équipements. Ce service n'est pas requis de manière permanente et peut être réalisé par voie électronique.
⚠️ Évolution 26/03/2025 :
La seule mise à disposition des clés via une boîte à clés, sans alternative proposée avec un accueil physique, ne constitue plus une réception personnalisée de la clientèle.
📖 BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, n° 80 et 90 (2025/03/26)
Le nettoyage est caractérisé dès lors qu'il est effectué avant le début du séjour et qu'il est proposé de façon régulière pendant le séjour. Cette régularité est appréciée en fonction de la durée du séjour et des normes d'hygiène du secteur.
📅 Règle pratique :
📖 BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, n° 80 et 90 (2025/03/26)
L'exploitant doit être en mesure de fournir et de régulièrement renouveler pendant toute la durée de location le linge de maison (linge de lit et de toilette) à l'ensemble des locataires.
📅 Règle pratique :
📖 BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, n° 70 et 90 (2025/03/26)
L'exploitant doit être en mesure de fournir ou de faire fournir, si besoin, le petit-déjeuner à l'ensemble des locataires, soit directement dans les chambres, soit dans une pièce spécialement aménagée.
⚠️ Conditions importantes :
❌ Non conforme :
📖 BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, n° 90 (2025/03/26)
| Durée du séjour proposé | Réception (hors boîte à clés seule) | Nettoyage | Linge de maison | Petit-déjeuner | TVA ? |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 à 5 nuits | ✓ Proposé | ✓ Début séjour | ✓ Début séjour | — | OUI (3 services) |
| 6 à 30 nuits | ✓ Proposé | ✓ Hebdomadaire | ✓ Hebdomadaire | — | OUI (3 services) |
| 1 à 5 nuits | ❌ Boîte à clés seule | ✓ Début séjour | ✓ Début séjour | — | NON (2 services) |
| 6 à 30 nuits | ✓ Proposé | ✓ Hebdomadaire | ❌ Début uniquement | — | NON (2 services) |
| > 30 jours |
Ne relève pas du régime de taxation des prestations du secteur hôtelier. Taxation possible si 3 services effectivement fournis (art. 261 D 4° b bis) |
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Pour échapper à la TVA, il suffit de limiter à 2 services parmi les 4, ou d'utiliser uniquement une boîte à clés pour l'accueil (sans alternative d'accueil physique).
Les seuils de franchise en base de TVA ont été modifiés au 1er janvier 2025. Le projet de seuil unique à 25 000 € initialement prévu pour mars 2025 a été suspendu par le gouvernement. Les seuils de franchise en base de TVA ont été modifiés au 1er janvier 2025. Le projet de seuil unique à 25 000 € initialement prévu pour mars 2025 a été suspendu par le gouvernement.
📖 Article 293 B du CGI (modifié par Loi n° 2025-1044 du 03/11/2025)
| Période | Activité | Seuil de base (CA année N-1) |
Seuil majoré (CA année N) |
Règle de sortie |
|---|---|---|---|---|
| 2023-2024 | Fourniture de logement (meublé) | 91 900 € | 101 000 € | 1er jour du mois de dépassement |
| 2025 et suivantes | Hébergement (si assujetti à TVA) | 85 000 € | 93 500 € | Date du dépassement du seuil majoré |
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⚠️ Note Importante : Ces seuils de franchise ne s'appliquent QUE si vous êtes déjà assujetti à la TVA (c'est-à-dire si vous proposez au moins 3 services para-hôteliers). Si vous louez en meublé sans services, vous êtes exonéré de TVA de plein droit, quel que soit votre chiffre d'affaires. |
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Important : Les seuils de franchise TVA ne concernent que les loueurs déjà assujettis à la TVA.
📅 La sortie de franchise intervient désormais dès le 1er jour de dépassement du seuil majoré (93 500 €), et non plus au 1er du mois.
Le crédit de départ est le droit à déduction reconnu lorsqu'un bien immobilisé devient utilisé à des opérations ouvrant droit à déduction.
Lorsqu'un loueur en meublé devient redevable de la TVA, il peut récupérer une quote-part de la TVA ayant grevé l'acquisition de ses immobilisations (immeubles, meubles, équipements).
📖 CGI Annexe II, art. 207, III-1-4° | BOI-TVA-DED-60-40
Ces dispositions ne peuvent pas s'appliquer aux biens qui, lors de leur acquisition, avaient été affectés exclusivement :
✅ Seuls les biens acquis dès l'origine pour une activité dans le champ de la TVA (même exonérée) peuvent donner lieu à régularisation.
📖 CJCE, 11 juillet 1991, aff. C-97/90, Lennartz | BOI-TVA-DED-60-40, n° 30
Point de départ : Année au cours de laquelle le bien a été acquis, importé, achevé, utilisé pour la première fois ou transféré entre secteurs d'activité. Cette année compte pour une année entière.
Un loueur acquiert en 2020 une résidence secondaire neuve pour 1 000 000 € HT + 200 000 € de TVA.
L'immeuble est affecté pour 50% à usage personnel et 50% à la location meublée exonérée de TVA.
En 2025, il décide de proposer des locations avec 3 prestations para-hôtelières.
En 2020 (acquisition) :
En 2025 (assujettissement à la TVA) :
Crédit de départ TVA récupérable :
Années restantes : 2025 à 2039 = 15 années (sur 20)
Quote-part TVA par année : 100 000 € ÷ 20 = 5 000 €
Crédit de départ : 15 × 0,5 × 5 000 € = 37 500 €
➜ Déduction complémentaire à inscrire sur la déclaration CA3 ou CA12
⚠️ Conséquence comptable (CGI Ann II, art. 209 II) :
La TVA récupérable réduit le prix de revient de l'immobilisation. Le plan d'amortissement doit être revu prospectivement sur la nouvelle base (valeur nette comptable - TVA récupérable).
La proposition de Directive Européenne VIDA, en cours de discussion au niveau européen, vise à moderniser et harmoniser les règles en matière de TVA au sein de l'Union européenne, en tenant compte de l'essor des plateformes numériques.
⚠️ Calendrier Indicatif : Les dates mentionnées ci-dessous sont des projections basées sur les propositions actuelles. La transposition en droit français et les dates exactes d'application restent soumises aux processus législatifs nationaux.
Principaux impacts potentiels pour la location meublée touristique :
Adoption officielle du paquet VIDA
Début des transpositions nationales dans les États membres
Intégration potentielle dans la loi de finances française
Préparation des systèmes de facturation et concertation DGFiP/plateformes
Mise en œuvre progressive de l'e-facturation et du e-reporting
Les assujettis à la TVA devront adapter leurs outils et logiciels
Entrée en vigueur potentielle du statut de "fournisseur présumé" pour les plateformes
Les plateformes (Airbnb, Booking, etc.) pourront collecter et reverser la TVA à la place des loueurs
Extension du reporting numérique intra-UE
Harmonisation complète des obligations TVA à l'échelle européenne
Toute location de logement de moins de 45 jours serait obligatoirement soumise à TVA, avec ou sans services accessoires.
Les plateformes deviendraient redevables de la TVA à la place des loueurs, du fait de leur rôle facilitateur dans la transaction.
Y compris pour celles non établies dans l'UE, qui devront déclarer aux administrations fiscales nationales les revenus perçus par les loueurs ou vendeurs.
Si la directive VIDA est transposée telle quelle en droit français :
📅 Horizon : entrée en vigueur progressive entre 2027 et 2030
La réglementation sur la location meublée et la TVA est complexe et en constante évolution. Un accompagnement expert est indispensable pour optimiser votre situation fiscale et sécuriser votre activité.
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