Holding, SCI, SASU : structurer son patrimoine immobilier et e-commerce
Quand un e-commerçant génère des bénéfices importants, la question de l'optimisation fiscale et de la structuration patrimoniale devient cruciale. Entre holding, SCI et SASU, comment choisir la meilleure architecture pour protéger et faire fructifier son patrimoine ?
Cas d'un e-commerçant qui investit ses bénéfices
👤 Profil type : Marc, e-commerçant prospère
Situation actuelle
- SASU e-commerce : 800k€ de CA annuel
- Bénéfices nets : 150k€/an
- Trésorerie excédentaire : 300k€
Objectifs patrimoniaux
- ✓ Diversifier ses investissements
- ✓ Optimiser sa fiscalité
- ✓ Acquérir de l'immobilier locatif
- ✓ Préparer sa retraite
⚠️ Problématiques à résoudre
Fiscalité élevée
Dividendes soumis aux prélèvements sociaux (17,2%) + IR selon TMI
Financement immobilier
Difficulté d'emprunt en nom propre avec revenus irréguliers
Protection patrimoniale
Nécessité de séparer activité commerciale et investissements
Holding animatrice vs passive : faire le bon choix
⚡ Holding animatrice : la solution active
Régime mère-fille + intégration fiscale possible
Critères à respecter :
- ✓ Détenir au moins 5% des filiales
- ✓ Exercer une activité de direction
- ✓ Rendre des services effectifs
- ✓ Facturer ces prestations
Avantages fiscaux :
📊 Holding passive : la solution patrimoniale
Simple détention de participations et immobilier
Caractéristiques :
- Détention de participations uniquement
- Pas d'activité opérationnelle
- Gestion de patrimoine immobilier
Limitations fiscales :
🎯 Notre recommandation pour Marc
Opter pour une holding animatrice qui pourra :
SCI à l'IS ou à l'IR : optimiser son choix fiscal
📋 SCI à l'IR : transparence fiscale
Régime par défaut - Imposition sur le revenu des associés
✅ Avantages
- ✓ Déduction immédiate des déficits fonciers
- ✓ Amortissements déductibles du revenu global
- ✓ Plus-values immobilières : abattements pour durée de détention
- ✓ Sortie libre des biens sans taxation
❌ Inconvénients
- ✗ Revenus fonciers soumis aux prélèvements sociaux
- ✗ Imposition selon la TMI (jusqu'à 45%)
- ✗ Pas de report d'imposition possible
🏢 SCI à l'IS : société commerciale
Option irrévocable - Imposition des sociétés
✅ Avantages
- ✓ Taux d'IS progressif (15% puis 25%)
- ✓ Report des déficits illimité dans le temps
- ✓ Intégration possible dans un groupe fiscal
- ✓ Maîtrise du calendrier de distribution
❌ Inconvénients
- ✗ Double taxation (IS + dividendes)
- ✗ Plus-values de cession taxées au taux normal
- ✗ Sortie des biens : taxation des plus-values latentes
- ✗ Comptabilité commerciale obligatoire
💼 Cas pratique : acquisition d'un immeuble de rapport
Scenario : Achat d'un immeuble 500k€
Rendement locatif brut : 6% (30k€/an) - Charges et amortissements : 15k€/an
SCI IR (TMI 30%)
SCI IS (taux 25%)
Outils d'optimisation légale
🏗️ Architecture patrimoniale optimale pour Marc
💰 Optimisation des flux financiers
1. Remontée des dividendes
SASU e-commerce → Holding : Exonération à 95% (régime mère-fille)
2. Prestations de services
Holding → Filiales : Facturation de services de gestion (déductibles)
3. Financement des investissements
Holding → SCI : Apports en compte courant pour acquisitions
📊 Leviers d'optimisation fiscale
Intégration fiscale
Compensation des résultats entre Holding et filiales
Report d'imposition
Non-distribution des bénéfices = report d'imposition personnelle
Rémunération mixte
Arbitrage salaire/dividendes selon la situation fiscale
🚀 Outils avancés pour entrepreneurs confirmés
Management package
Actions de préférence avec droits spécifiques pour optimiser les plus-values
Pacte Dutreil
Engagement de conservation pour réduire les droits de succession
BSPCE / Actions gratuites
Attribution d'actions ou de bons pour associer les collaborateurs
📋 Plan d'action recommandé pour Marc
Phase 1 : Structuration (Mois 1-2)
- Création de la holding animatrice (SASU)
- Apport des titres de la SASU e-commerce à la holding
- Mise en place de conventions de prestations de services
Phase 2 : Investissement (Mois 3-6)
- Création d'une SCI à l'IS détenue par la holding
- Premier investissement immobilier (300k€)
- Optimisation du financement (emprunt + apport)
Phase 3 : Optimisation (Mois 6+)
- Mise en place de l'intégration fiscale
- Arbitrage rémunération/dividendes annuel
- Développement du patrimoine immobilier
Simulation : gain fiscal sur 5 ans
Comparaison entre la situation actuelle de Marc (perception directe des dividendes) et la structure optimisée avec holding animatrice.
❌ Situation actuelle
✅ Structure optimisée
💰 Gain patrimonial sur 5 ans
Soit un gain de 118% par rapport à la situation actuelle, sans compter la valorisation immobilière !
🏆 Synthèse des recommandations
📈 Structure recommandée
- • Holding animatrice SASU (régime mère-fille)
- • SCI à l'IS pour l'immobilier locatif
- • Intégration fiscale du groupe
⚡ Gains immédiats
- • Report d'imposition personnelle
- • Capacité d'investissement accrue
- • Diversification patrimoniale
🛡️ Protection juridique
- • Séparation activité/patrimoine
- • Limitation des risques
- • Transmission facilitée
📅 Points de vigilance
- • Respect des critères d'animation
- • Formalisation des prestations
- • Suivi comptable rigoureux
Conseil : Cette structuration nécessite un accompagnement professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste) pour sa mise en œuvre et son suivi.
L'investissement initial en conseil sera rapidement rentabilisé par les gains fiscaux obtenus.